Prédio corporativo agora é vendido no varejo, por andar

Depois dos investidores institucionais e estrangeiros, os milionários também entraram no mercado de prédios comerciais de altíssimo padrão. Grandes investidores pessoas físicas - com R$ 5 milhões para investir em um andar inteiro de prédios comerciais de alto padrão - estão mudando o perfil e a lógica do segmento dos imóveis corporativos. Prédios que tradicionalmente têm, no máximo, três a quatro investidores, agora começam a ser vendidos de forma fracionada.

A febre das salas comerciais pequenas - foco dos lançamentos de várias incorporadoras residenciais a partir do fim do ano passado - mostrou que havia demanda para a venda de andares inteiros. Muitos dos compradores de salas de 40 m2 juntaram várias salas para ter acesso a uma metragem maior e acabaram adquirindo um andar inteiro.

A primeira incorporadora que começou a testar a venda de prédios corporativos no varejo foi a BN Corp, joint venture entre a Bueno Nettoe a Merrill Lynch. Até o momento, a companhia já fez três lançamentos - dois na Vila Olímpia e um na Verbo Divino - e vendeu metade de cada empreendimento para grandes investidores pessoas físicas. "Se quiséssemos vender mais, haveria demanda", afirma Sandra Ralston, presidente da BN Corp. A empresa vai esperar para ver se vende a outra metade para vários investidores ao final da obra - a um preço maior - ou se vende em bloco para um grande investidor, como se faz tradicionalmente nesse mercado.

Para ter acesso ao comprador, a BN Corp contratou a Lopes, empresa tradicional na venda de imóveis residenciais. A Lopes, que havia identificado a demanda quando começou a vender as saletas comerciais menores, resolveu atuar no segmento de corporativos. A contratação de uma imobiliária representa a primeira quebra de paradigma importante nesse modelo de venda pulverizada, dominado pelas multinacionais, como Jones Lang la Salle, CB Richard Ellis e Cushman & Wakefield. "Nós temos o cliente interessado nesse tipo de investimento, com dinheiro, mas sem acesso à esse mercado", afirma Mirella Parpinelli, diretora técnica de atendimento da Lopes.

O perfil desse novo investidor de andares inteiros de prédios comerciais são empresários, muitos deles de fora de São Paulo, que pagam entre 25% e 30% à vista e podem desembolsar prestações de R$ 200 mil durante a obra. Diante da queda das taxas de juros, não se importam em ter uma rentabilidade de 0,6% a 0,7% ao mês, já que o tradicional 1% de renda deixou se ser realidade há muito tempo - especialmente com o aumento dos preços dos imóveis. "São investidores antigos, que já possuem muitos imóveis e costumam investir em residencial de alto padrão na planta", diz Mirella. Nesse tipo de negócio, o comprador só entra depois de todas as aprovações concluídas e a obra iniciada.

O preço médio desses imóveis oscila entre R$ 8 mil e R$ 9 mil o metro. Dois dos prédios da BN Corp têm 600 metros quadrados cada andar e o outro, mil metros quadrados por andar. "Muitos compradores querem um andar inteiro para dividir e alugar para duas empresas, já que há carência de espaços de 300 metros quadrados em São Paulo", afirma Guilherme Bueno Netto, da Bueno Netto. "O comprador precisa ter cuidado para ver se a conta fecha lá na frente", afirma fonte do mercado.

A entrada pulverizada de investidores muda a lógica do mercado. Como não há financiamento bancário para esse tipo de construção - o Banco do Brasil está estruturando o primeiro contrato com a Tishman Speyer - normalmente as empresas dependem de um aporte de capital de um investidor institucional (um fundo nacional ou estrangeiro, fundos de pensão). Constroem o prédio, alugam para grandes empresas - de preferência com uma única grande companhia - e, depois de um tempo, vendem o prédio já alugado.

Agora, com a entrada desses "grandes pequenos" compradores, a incorporadora consegue ter fluxo de caixa para financiar a obra e a procura do locatário fica por conta do cliente. "Isso nos traz capital para fazer novos investimentos", diz Sandra.

Esse novo modelo remete aos anos 80 e 90, antes da entrada de investidores estrangeiros no Brasil. Nessa época, vários investidores (geralmente grandes famílias) se juntavam para fazer a incorporação. Participavam desde o início, da compra do terreno até a obra pronta e assumiam o risco do empreendimento - o que garante um retorno maior. Os críticos desse modelo dizem que esse formato afasta o possível comprador de um prédio inteiro, que teria de negociar com vários vendedores.

Diferente dos prédios comerciais pequenos, esses edifícios, também chamados de Classe A, têm ar-condicionado central, andares de mil metros quadrados em média e infraestrutura para cabeamento. Segundo estudo da CB Richard Ellis, no terceiro trimestre, a taxa de vacância (imóveis vagos) em São Paulo foi de 6,5% para o mercado geral e de 8% para os espaços Classe A. O valor de locação varia de R$ 14 (centro de São Paulo) a R$ 110 por metro quadrado por mês (Marginal Pinheiros).

Fonte: Valor Econômico

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